Снять квартиру в старой пятиэтажке

Квартиры в типовых гэдээровских монстрах на Карл-Маркс-штрассе в Берлине сегодня бешено популярны среди немцев. Снять здесь «двушку» стоит весьма недешево. Что же произошло? Почему немцы оценили преимущества социалистического быта? Дело здесь не только в ностальгии или экзотике — квартиры на Карл-Маркс-штрассе снимает, в основном берлинская молодежь. Все дело в том, что мощная западная культура так быстро «сожрала» и переварила памятники социалистической ГДР, что и сейчас, спустя лишь 14 лет после падения Берлинской стены, все, что связано с социалистическим образом жизни, — уже память и экзотика.

Да зачем далеко ходить? В бывшей советской Литве уже с трудом помнят, что такое обязательная служба в армии, здесь днем с огнем не найти портретов Ленина, а вывески на русском языке можно увидеть только в Грутас-парке, заповеднике советской Литвы со специально свезенными со всей республики гипсовыми Лениными, Сталиными и Капсукасами.
С 1991 года в России прошло 12 лет. За портретами Сталина уже давно бегают, Лениных уже давно перестали сносить, и любовно берегут бронзовые бюстики вождя пролетариата. Скоро с московского лица исчезнет и станет редкостью еще один социалистический монстр — «хрущевки».

Снять квартиру в "хрущевке"

«Хрущевки» берут свою историю с исторического постановления 1955 года «Об устранении излишеств в проектировании и строительстве». Идея дешевого жилья «для одной семьи», по слухам, пришла Никите Сергеевичу Хрущеву после одного из визитов в «дружественную страну», где он подсмотрел идею жилья «для всех».
Постановление предписывало к 1956 году разработать типовые проекты, призванные резко удешевить строительство жилья. Надо сказать, что эти годы — начало первого послевоенного «бэби-бума», время, когда многие колхозники наконец-то получили паспорта и приехали в столицу работать «по лимиту», а значит, перед властями встал существенный вопрос: где людей селить?

Первым местом, где проводилась идея удешевления жилья, были поля вокруг подмосковной деревни Черемушки, в честь такого события с тех пор Черемушки «клонировались» по всей стране. С тех пор строительство «хрущевок» продолжалось с 1959 по 1985 (!) год.

Хрущевка хрущевке рознь

Хрущевки — понятие растяжимое, в классическом понимании — это пятиэтажные дома без лифта, с крошечными (5-6 кв. м) кухнями, совмещенными санузлами, с узкими коридорами и дурацкими проходными и полупроходными комнатами. Таких домов уже и не так много по Москве осталось — спешите видеть! Они относятся к самому старому «поколению» — строились они с 1959 по 1962 год.

Первый взрыв хрущевки прогремел в Москве на улице Саляма Адиля, что в Хорошево-Мневниках, лет пять назад.
Почему вдруг заговорили о необходимости их сноса? Дело в том, что массовое панельное жилье строилось с определенным «сроком годности», до «окончательной победы социализма» — когда планировалось переселить людей в более комфортабельные жилища. К 2000 году срок жизни «хрущевок» первых серий давным-давно истек (их строили на 25 лет, то есть до 1985 года), кроме того, они перестали быть выгодны экономически — через их стены, окна и чердаки тепла уходит в три раза больше, чем из современных зданий.

Наблюдение за «хрущевками» в течение сорока лет выявило море дефектов — кровля течет, панели в верхней части промерзают и протекают.

Есть еще один скрытый фактор: 40 лет назад «хрущобы» строили на окраинах, но в наши дни земли бывших подмосковных деревень превратились в престижные московские районы для среднего класса: Черемушки, Хорошево, Марфино и даже Кузьминки для москвичей явно предпочтительней, чем Южное Бутово, Митино и Марьино. А значит, они готовы платить — может быть, поэтому снос хрущевок в этих районах проходит особенно споро.

Те дома, что строились с 1963 по 1970 гг., как правило, тоже не имеют лифта, но у них все-таки более удачные планировки, физический износ капитальных конструкций не превышает 20%, но внутридомовые электрические, вентиляционные и телефонные сети требуют полной замены. Архитекторы 30 лет назад вряд ли могли предвидеть, сколько энергии будет потреблять средний москвич в начале XXI века со своим компьютером, большим холодильником, музыкальным центром и прочей техникой.

Было принято решение, что рациональней такие «промежуточные» дома реконструировать — после такой реконструкции дом может простоять еще 60-80 лет!

Как будут «затыкать дыры»?

Исчезнут «хрущевки» в Москве — будут еще лет 20 осыпаться по всей России. Во многих городах программа реконструкции или сноса устаревшего жилья — недоступная роскошь.

Аренда квартиры в хрущевском доме

Коммунальный сектор бессмертен — после революции до 30-х годов столица жила на царских коммуникациях, сейчас Москва живет на советских, и, судя по объемам финансирования и наличию молодых талантливых менеджеров в отрасли, будет жить еще лет десять. Как следствие: ТЭЦ и котельные топят улицу. В этом убеждаешься каждый раз, когда видишь ржавые трубы с клоками утеплителя, и когда из крана течет не прохладная вода.

«Хрущевки» — самые «дырявые» московские дома. Тепло теряется еще на пути к дому, процессу помогают тонкие стены, окна, швы, которые забивались промасленными канатами, сгнившими еще 20 лет назад.
Пока есть две принципиально новые системы утепления дома — первая «мокрая», когда на существующий фасад крепится утеплитель, а на него накладывается несколько слоев штукатурки. Вторая более сложная — называется «вентилируемый фасад», утеплитель крепится на существующей стене, а перед ним на кронштейнах вешается плитная облицовка из различных материалов. Через зазор между плиткой и стеной выводится влага. Дом с системой вентилируемых фасадов существует сегодня на улице Хабаровская (район Гольяново).

Лет 10 назад финские стеклопакеты стали новыми признаками респектабельности наравне с хорошими зубами, и походами в фитнес-центр. Сейчас это уже норма, давно появились российские стеклопакеты. Пластиковые окна ставят уже и в новостройках, правда, на дешевые стеклопакеты есть нарекания — они пропускают пыль, из них дует и выходят из строя они лет через пять, в то время как срок службы качественного стеклопакета в условиях агрессивной городской среды — 20 лет.
Тем не менее, проблема замены старых рассохшихся деревянных окон, через которые уходит 30-40% квартирного тепла по-прежнему есть, планируется, что после реконструкции все окна в квартире будут заменены.

Показатели по топливу, которое тратится на обогрев домов в Европе в 3-4 раза дешевле, чем в России. Планируется, что после проведения комплекса мер, предусмотренных московским правительством, дома будут отставать от европейских показателей только в 1,5 раза.

Постепенно в столице приходят к осознанию европейского опыта, что минимальное количество тепла теряется при схеме отопления квартал — дом, или даже подвал — дом, чем при ныне действующей схеме ТЭЦ — подстанция — дом. В экспериментальном доме в юго-западном квартале Никулино (ул. Академика Анохина д.50) система обогрева находится в самом доме, таким образом, он становится абсолютно автономен, а тепло, по сравнению с другими новыми (!) домами такой же серии, экономится на 25 процентов. Дома с новой системой обогрева планируются и в московском районе Куркино.

Мансарды, пент- и таун-хаусы

На московском рынке недвижимости рынок мансард и пентхаусов (от английского penthouse — фешенебельный дом на крыше, так же, как и рынок таун-хаусов (отдельные дома в пригороде, от английского townhouse — «городской дом») еще не сформировался. Это — пока штучный товар, который, тем не менее, крайне популярен: мансарды в реконструированном доме на проспекте Маршала Жукова разлетелись «на ура», притом, что стоимость квадратного метра в них была существенно дороже, чем в реконструированной бывшей хрущевке «под мансардой».

В чем отличие пентхауса от мансарды? Пентхаус — это этаж на крыше для одного хозяина, кроме того, обычно в пентхаусах делают панорамное остекление. Мансарды подразумевают наличие соседей и меньший процент остекления.
Пионером мансардного строительства в Московском регионе стал дом в подмосковном Лыткарино еще в 1997-1998 году. Здесь надстроили четырехэтажный кирпичный дом, построенный в 1957 году. Для доступа к мансардным квартирам продлили существующие в доме лестницы, стены нарастили до проектной отметки и оштукатурили. Таким образом, все три лестничные клетки отремонтированы и выглядят одинаково с первого этажа и до последнего. Плюс такой операции был в том, что жильцы оставались в своих квартирах в течение всего периода возведения мансардного этажа и реконструкции. Кроме надстройки мансардного этажа, дом утеплили минераловатными плитами.

После такой реконструкции площадь средней пятиэтажки увеличивается с 3,5 тыс. кв.м до 8-9 тысяч! В Москве первые пятиэтажки уже реконструируются в Хорошево и Тушино.

К 2004 году в Москве планируется приводить в божеский вид около 1-1,5 млн. кв. м пятиэтажек ежегодно, сейчас уже имеется несколько вариантов — над проблемой работают консорциум немецких фирм, несколько городских частных компаний и ЗАО «Курортпроект». Сейчас московское правительство все больше склоняется к проекту, предложенному фирмой «Курортпроект». Планируется надстраивать пятиэтажку до 9-10 этажей, площадь кухни увеличить до 9 кв. метров, ванную передвинуть ближе к спальне, «вживить» в дом мусоропроводы и лифты. Вокруг дома ставятся монолитные несущие конструкции, которые берут на себя нагрузку надстроенных этажей, корпус старого дома находится внутри этой «рамы». Причем такой проект более удобен для жителей: рядом с реконструируемым домом будет построен специальный «блок», куда переберутся жители ближайшего подъезда, затем, после реконструкции подъезда, жители отселяются обратно, и реконструкция переходит к следующему подъезду.

Старый пирожок с новой начинкой

Не стоит путать капитальный ремонт и реконструкцию здания, во втором случае происходит изменение самой структуры здания — появляются надстройки, встройки, планировка квартир меняется. Случаи, когда от здания остается лишь фасад, а внутри полностью меняют начинку (как это часто происходит со старинными зданиями в центре Москвы), называют еще и реновацией, то есть обновлением. Реконструкция предусматривает временное или постоянное отселение жильцов. Почему?
Конечно, так — проще, потому как с владельцем квартиры не придется согласовывать каждый из планов реконструкции (это просто технически невозможно), во-вторых, такая квартира после реконструкции будет стоить гораздо дороже, чем до реконструкции, а инвесторы вправе ожидать выгоды на продаже «модернизированных» квартир. Права у жильцов здесь те же самые, что и в случае обычного сноса — требовать жилье в том же районе.

До переселения в новые квартиры жильцы переселяются в гостиницы, общежития, а также в специальный переселенческий фонд, при этом распределение происходит по социальным нормам– 33 кв. м на одного человека, 42 кв. м на семью из двух человек, 18 кв. м на одного человека в семье из 3 и более человек. Жилье может располагаться в любом уголке Москвы. В том числе и в Зеленограде. Если вы переезжаете в квартиру меньшей площади, вам выплачивается неустойка, если же в большей — то вы должны доплатить по рыночной стоимости.

Условия переселения обговариваются в специальном договоре, который заключает собственник реконструируемой квартиры и Комитет муниципального жилья и жилищной политики. Если хозяин проявит желание вернуться в старую квартиру после реконструкции, то ему придется заплатить за ремонт здания из расчета 150-400 USD за квадратный метр.

Последний приют студента

Помните Карл-Маркс-штрассе? Так вот — московские хрущевки …тоже нарасхват, правда, не из-за моды.
Впрочем, хрущевки пользуются спросом и сейчас — особенно в Подмосковье. Ведь сегодня существует огромный дефицит квартир дешевле 000 за «однушку», и если есть что дешевле, то это либо совсем уж маргинальные «гостинки» для гастарбайтеров из Молдавии и Азербайджана, либо «хрущевки». Квартиру же в непристижных Выхино и Бирюлево, на первом или последнем этаже можно купить за 26-27 тысяч долларов.

Еще дешевле они в Подмосковье — однокомнатную квартиру в Лобне или Люберецах и других подмосковных городах можно купить за 20 тысяч. Правда, предпочитают такой вариант опять же иногородние, а уж на втором месте — молодые московские семьи.
Что касается аренды, то хрущевки крайне популярны «по осени», когда в них заселяется многочисленное студенческое братство — все-таки цен дешевле 0-180 в Москве найти сложно, а такие цены доступны сейчас опять же все в тех же хрущевках.

www.kdo.ru

Последние новости

» Виртуальная недвижимость

» Покупатель в ответе

» Кипр. Купить, чтобы... сдавать

Ипотека

» Какое будущее ждет ипотеку в России?

» Ипотека наизнанку

» Драматические повышения ипотечных ставок уже позади

Аренда недвижимости

» Снять квартиру в старой пятиэтажке

» Как сдаётся в аренду элитное жильё

» Советы начинающим арендодателям

rss